PF investiga se Vorcaro usou relações com Cláudio Castro para obter recursos do Rioprevidência
Investigação detectou que aportes do fundo de previdência em investimentos ligados ao Master era maior do que o identificado inicialmente. Crédito: Estadão
O Tribunal de Contas do Rio e Ministérios Públicos investigam um aporte de R$ 185,5 milhões de institutos de previdência no fundo imobiliário Nest Eagle. O Rioprevidência investiu R$ 75 milhões, acima do permitido. O fundo, lançado em 2024, tem baixa liquidez e enfrenta dificuldades financeiras. A Nest Asset, gestora do fundo, nega irregularidades. Conflitos de interesse surgiram devido à compra de imóveis ligados ao consultor Felipe Napoli, investigado por suposta ligação com lavagem de dinheiro.
Um aporte total de R$ 185,5 milhões feito por 12 institutos de previdência estaduais e municipais em um único fundo imobiliário está sendo investigado pelo Tribunal de Contas do Rio e por Ministérios Públicos de Contas estaduais. Trata-se de aportes no fundo Nest Eagle, lançado no final de 2024 para investir em imóveis residenciais e cuja captação praticamente se resumiu aos recursos das entidades de previdência que administram o dinheiro da aposentadoria de servidores públicos.
O Rioprevidência, já na mira da Polícia Federal pelo investimento em títulos do Banco Master, foi quem patrocinou a maior aplicação de recursos: R$ 75 milhões, ou cerca de 40% do total investido no Nest Eagle. Também investiram no fundo imobiliário os institutos de previdência de Maceió (AL); Cajamar, São Roque e Brodowski(SP); Angélica, Aquidauana, Bodoquena, Fátima do Sul e Tacuru (MS); Itaperuna (RJ); e Onça de Pitangui (MG).
Os aportes chamaram a atenção de tribunais de contas estaduais, como o do Rio de Janeiro, que questionaram a motivação do alto investimento em um produto tão específico, que foge das características esperadas para institutos de previdência. No caso do Rioprevidência, o TCE chegou a proibir a entidade de fazer novos aportes no Nest Eagle.
O Nest Eagle foi o primeiro fundo imobiliário lançado pela Nest Asset, uma gestora de recursos pequena e pouco conhecida no mercado de previdência, e, apesar de ser negociado na Bolsa, apresenta baixíssima liquidez. Isso significa que tirar o dinheiro investido pode ser difícil, já que será necessário encontrar um investidor disposto a comprar a participação dos institutos.
Procuradas, as previdências de Angélica, Aquidauana, Bodoquena e Itaperuna disseram ao Estadão que a escolha pelo produto ocorreu de boa-fé, já que o fundo parecia uma boa opção de investimento e elas desconheciam potenciais problemas. A previdência de Itaperuna respondeu que o Nest Eagle foi uma opção para diversificação em fundos imobiliários. A previdência de São Roque afirmou que acompanha o investimento continuamente. As demais entidades não responderam.
A Nest Asset, gestora do fundo, por sua vez, afirmou que o fato de o Nest Eagle ser um fundo recém-estruturado na época das aplicações das previdência não caracteriza irregularidade nem impede a realização de investimentos.
“Os Regimes Próprios de Previdência Social (RPPS) tomaram suas decisões dentro de seus próprios processos de análise e aprovação, com apoio de suas consultorias e por meio do distribuidor contratado”, afirma a Nest.
O Nest Eagle teve duas rodadas de captação entre o final de 2024 e o início de 2025, com o objetivo de levantar até R$ 500 milhões, mas não conseguiu atrair atenção dos investidores privados. Basicamente, apenas os institutos de previdência participaram dessas rodadas. A captação inicial, portanto, ficou abaixo dos R$ 200 milhões. O objetivo do fundo é adquirir imóveis residenciais, que podem render tanto com o aluguel quanto com a valorização das unidades em uma eventual venda.
Uma das principais aquisições do fundo Nest Eagle foi a compra de 18 unidades do edifício Saint Barthelemy, na Vila Nova Conceição Foto: Felipe Rau/Estadão
Conforme levantamento feito por Einar Rivero, sócio-fundador da consultoria Elos Ayta, o Nest Eagle não tem registro de negociação de cotas ou dividendos pagos na B3 e acumula valorização de apenas 3,72% desde o início das operações, em 11 de novembro de 2024. No mesmo período, o Ifix, índice que reflete o desempenho médio dos fundos imobiliários no mercado, subiu 20%.
A Nest Asset foi fundada por Felipe Prata, que segue liderando as operações. Na época da criação do Nest Eagle e dos aportes das previdências, o empresário Roberto Justus era sócio majoritário do negócio. Em nota ao Estadão, Justus afirmou que deixou a estrutura da Nest há mais de um ano, sem “jamais ter exercido funções operacionais ou executivas na gestão da Asset”. Ele acrescenta que as premissas apresentadas na reportagem estão “completamente equivocadas”, sem detalhar quais são essas premissas.
Tribunais de contas questionam investimentos no Nest Eagle
No caso do Rioprevidência, o TCE-RJ diz que, por regra, a entidade só poderia investir em fundos imobiliários até alcançar uma participação de 15% no produto. Considerando o patrimônio total do Nest Eagle, esse porcentual significaria um teto de R$ 24 milhões para os aportes, menos de um terço do valor que foi investido (R$ 75 milhões).
O Estadão questionou o Rioprevidência sobre o que motivou o investimento acima do limite, mas não obteve resposta. Além de patrocinar o maior aporte, a previdência do Rio de Janeiro também foi um dos primeiros cotistas do Nest Eagle. “Mais uma vez, verifica-se temeridade na entrada inicial em veículo novo, com governança e métricas de risco pouco demonstradas”, afirma o TCE-RJ.
Outros três institutos investiram grandes volumes no fundo imobiliário e foram alvo de contestações. A Maceió Previdência, em Alagoas, aplicou R$ 50 milhões, e as previdências de Cajamar e São Roque, em São Paulo, desembolsaram mais de R$ 20 milhões cada.
O Ministério Público de Contas de Alagoas fez uma representação, no fim do ano passado, sobre os aportes da Maceió Previdência no fundo imobiliário. O órgão ressaltou a “elevada concentração em um único ativo financeiro, sem histórico anterior de rentabilidade e aceitabilidade” no mercado. O caso segue em investigação pela corte de contas.
Questionamentos parecidos foram feitos pelo Ministério Público de Contas de São Paulo sobre os aportes das previdências das cidades como Cajamar (R$ 25 milhões), São Roque (R$ 20 milhões) e Brodowiski (R$ 4 milhões). O órgão pediu acompanhamento das aplicações, ressaltando que a decisão de investir não considerou potenciais riscos.
Em São Roque, por exemplo, o compromisso de injetar R$ 20 milhões no Nest Eagle foi estabelecido ainda em julho de 2024, quando o fundo estava em fase pré-operacional e não tinha sequer divulgado um regulamento, documento básico que reúne as regras de funcionamento de um fundo de investimento.
O que tem dentro do Nest Eagle
O Nest Eagle é um fundo imobiliário de tijolo, ou seja, focado na aquisição de imóveis. Até o momento, nenhum dos empreendimentos adquiridos pelo fundo está alugado ou foi vendido. O Nest Eagle vive um impasse: falta acabamento em alguns dos imóveis e não há dinheiro livre suficiente para fazer as melhorias. No último informe financeiro mensal, de maio deste ano, o caixa do fundo estava negativo.
A Nest Asset nega dificuldades e afirma que não há impossibilidade de execução das obras. “A realização de intervenções depende do planejamento técnico, aprovações necessárias, cronograma e estratégia de caixa da gestão”, diz a gestora, que aponta para a fase de maturação dos ativos. De acordo com a Nest, os retornos podem demorar algum tempo para aparecer devido às características do fundo.
“O Nest Eagle foi estruturado com ativos cuja geração de valor depende das etapas de aquisição, regularização, acabamento, implantação e posterior exploração econômica”, afirma. “Os resultados iniciais devem ser analisados à luz do estágio de desenvolvimento de cada ativo, do cronograma previsto e das demonstrações financeiras do fundo.”
O maior investimento do Nest Eagle, de cerca de R$ 106 milhões, foi a compra de 18 dos 23 apartamentos de um edifício residencial, o Saint Barthelemy, localizado em uma região nobre de São Paulo. Os apartamentos estão sem acabamento interno, não foram vendidos ou alugados. Segundo a Nest, a gestora está à procura de um parceiro para coinvestimento e operação.
“A escolha de um parceiro especializado na sofisticação e no diferencial planejados para as unidades permitirá estruturar um projeto conjunto com estudo de viabilidade, investimento necessário e foco na rentabilização e valorização dos ativos”, diz.
Além desses apartamentos, o fundo também comprou duas casas em um condomínio de luxo de São Paulo, o Fazenda Boa Vista. E havia iniciado tratativas para adquirir um imóvel em Trancoso (BA), construído por uma incorporadora chamada Nampur. Contudo, o Nest Eagle pagou apenas R$ 1 milhão, dos R$ 10 milhões do valor da unidade. O negócio para a compra do imóvel, iniciado no primeiro trimestre de 2025, acabou sendo desfeito pelo Nest Eagle em abril deste ano.
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Procurada, a SPE Mata, empresa da Nampur que estava liderando as negociações, confirmou que o pagamento integral não foi realizado. “O que motivou, por parte da SPE (Nampur), em cancelar formalmente a transação”, disse.
Já a Nest disse que a decisão pelo distrato é uma prerrogativa da gestão e administração do fundo e que se tratou de uma readequação estratégica da carteira. “Durante as negociações para o distrato, foram buscadas garantias para que o fundo não tivesse qualquer perda financeira, exatamente para preservar os interesses do fundo”, ressalta.
A própria compra dos imóveis pelo Nest também trouxe alguns questionamentos. Desde o início das operações do fundo, em 2024, a empresa Viracondo Holding, administrada pelo empresário Felipe Augusto Napoli, atuava como “consultor imobiliário”. Ou seja, indicava os imóveis nos quais o Nest Eagle investiria e recebia por esses serviços. No ano passado, esse pagamento foi de R$ 289 mil. Ele deixou o posto em abril deste ano.
Enquanto esteve na posição de consultor, porém, a empresa administrada por Napoli indicou basicamente que o fundo comprasse imóveis que antes pertenciam a outras companhias ligadas a ele. É o caso dos apartamentos no edifício Saint Barthelemy, que pertenciam à incorporadora de sua família, e das duas casas na Fazenda Boa Vista.
Essa situação caracteriza o que é descrito no mercado financeiro como um “conflito de interesses”, pois o consultor imobiliário é beneficiado pela indicação dos imóveis e também pela compra dos imóveis indicados. O Nest Eagle realizou uma assembleia com os institutos de previdência antes das aquisições imobiliárias, por conta desse conflito. Na reunião, mostrou que o “vendedor do imóvel era relacionado ao consultor do fundo”. A compra acabou aprovada pelos institutos previdenciários mesmo assim.
O nome de Felipe Augusto Napoli chegou a aparecer em desdobramentos da Operação Carbono Oculto, deflagrada pelo Ministério Público de São Paulo para investigar principalmente lavagem de dinheiro ligado ao crime organizado, embora não haja nenhuma denúncia contra ele até o momento. Napoli apareceu nas investigações por um suposto vínculo financeiro de empresas dele com Roberto Augusto Leme da Silva, conhecido como “Beto Louco”.
Leme da Silva foi apontado, dentro das investigações da Carbono Oculto, como um dos líderes do esquema de sonegação e lavagem de dinheiro. E também tinha ligação, embora pequena, com os imóveis vendidos à Nest Eagle: ele tinha uma participação de 1% na empresa dona dos 18 apartamentos comprados pelo fundo. Procurada, a defesa de Leme da Silva não se manifestou.
Na operação, empresas de Napoli são citadas por, supostamente, terem sido usadas para movimentar recursos de Leme da Silva. A defesa de Napoli argumentou, na peça judicial, que as transações financeiras que aparecem na investigação estavam relacionadas à venda de um imóvel de 297 m² exatamente no Saint Barthelemy para Leme da Silva. “Foi essa – e apenas essa – a relação negocial estabelecida entre as empresas dos grupos de Felipe Augusto Napoli e Roberto Augusto Leme da Silva e o contexto dos pagamentos que a investigação rotulou como ‘suspeitos’.”
Procurada, a defesa da Virancondo reforçou a lisura das operações e argumentou que os imóveis apresentados para aquisição pelo fundo foram avaliados por avaliadores independentes e as situações de conflito previamente submetidas aos cotistas do fundo para deliberação, nos exatos termos estabelecidos pelas regras da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A defesa também sustentou que a Viracondo foi contratada como consultora imobiliária do Nest Eagle por sua expertise no segmento.
“Sobre a suposta participação de Beto louco em 18 imóveis vendidos ao fundo Nest Eagle, o grupo informa que a ínfima participação era de um fundo da Reag, denominado JNC. Não se tratando de informação aberta ao público, os cotistas do fundo não eram conhecidos. São representados nos negócios pela gestora, que no caso era a Reag”, diz a defesa. “No mais, não comenta publicamente quem são os adquirentes dos imóveis por questões legais, mas os esclarecimentos necessários já foram fornecidos às Autoridades.”
Procurada, a defesa de João Carlos Mansur, fundador da Reag, não respondeu aos questionamentos da reportagem sobre a ligação entre o fundo que detinha participação minoritária nos imóveis e Augusto Leme.
O que diz a Nest
Em nota, a Nest Asset afirma que a contratação de Napoli como consultor imobiliário do fundo foi feita “justamente por sua ampla experiência no setor e por seu relacionamento com agentes relevantes desse mercado”. Naquele momento, diz a gestora, a intenção era ampliar o acesso da equipe a esse ecossistema e fortalecer os contatos da gestora na área imobiliária, mas com o passar do tempo essa necessidade deixou de existir.
“A gestora estruturou uma equipe robusta, incorporou novos profissionais e passou a contar internamente com a capacidade necessária para desempenhar essas funções. Por essa razão, a atuação do consultor imobiliário foi encerrada há cerca de sete ou oito meses”, aponta a Nest, que reforçou a lisura das aquisições de imóveis feitas pelo fundo.
A gestora também afirma que na época em que os apartamentos do edifício Saint Barthelemy foram adquiridos, não havia informação pública sobre a relação entre o investigado na Carbono Oculto, Leme da Silva, e o veículo financeiro que detém participação minoritária nas 18 unidades do empreendimento.
“O fundo adquiriu os imóveis diretamente da incorporadora e caberá à incorporadora esclarecer aos órgãos competentes se houve algum ou qualquer pagamento a este cidadão, como cabe a ela esclarecer as circunstâncias dessa sociedade”, diz a Nest.