Quais são as ruas com imóveis de mais de R$ 1 mi em São Paulo?
Levantamento mapeou 179 ruas com pelo menos 10 negociações de unidades de alto padrão neste ano; Bairros da zona sul e zona oeste se destacam. Crédito: Imagens: Bruno Damascena / Edição de Vídeo: Renan Pagliarusi
São Paulo possui 117 mil apartamentos novos em estoque, segundo a Brain Inteligência Estratégica. Pinheiros lidera com 3,4 mil unidades não vendidas, refletindo lançamentos de alto padrão. O tempo médio de venda é de 8,8 meses. Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain, afirma que não há excesso de oferta, pois lançamentos e vendas estão em alta, impulsionados pelo programa Minha Casa, Minha Vida. O segmento de classe média enfrenta dificuldades devido ao custo dos imóveis entre 60 e 120 m².
A cidade de São Paulo tem 117 mil apartamentos novos em estoque, segundo levantamento da Brain Inteligência Estratégica. São unidades lançadas pelas incorporadoras, mas que ainda não foram vendidas. Embora representantes do setor afirmem que o mercado está aquecido e que o volume não indica excesso de oferta, especialistas apontam dificuldades em determinados segmentos.
O levantamento, realizado pela consultoria Brain Inteligência Estratégica com exclusividade para o Estadão, aponta que um imóvel recém-lançado leva, em média, 8,8 meses para ser vendido na capital paulista (em 2025, eram cerca de 7,8 meses). Para Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain, uma unidade só pode ser considerada encalhada quando está à venda há mais de 48 meses.
O conceito de imóvel encalhado, porém, não é consensual entre os especialistas. Para o economista Rodger Campos, pesquisador-líder do núcleo de habitação, real estate e regulação do Insper Cidades, o desempenho ruim de vendas de um projeto já pode ser percebido no lançamento do empreendimento.
“Quando fazemos estudos de demanda, projetamos uma curva de performance de venda ideal: 30% deve ser vendido no lançamento, 60% até o sexto mês e 100% com a entrega das chaves”, explica.
O campeão de estoque
De acordo com o levantamento, Pinheiros é o distrito com maior número de imóveis novos em estoque, com mais de 3,4 mil apartamentos ainda não vendidos. O volume é reflexo, em parte, do ritmo de lançamentos da região: entre 2016 e 2025, foram mais de 22,5 mil unidades lançadas e 19,1 mil vendidas. Apenas a Vila Mariana realizou mais lançamentos e vendas neste período.
Segundo Araújo, da Brain, Pinheiros concentra lançamentos de altíssimo padrão, especialmente apartamentos avaliados entre R$ 8 milhões e R$ 12 milhões. “Desde 2021, ano a ano, este é um segmento que vende cada vez menos. Significa que o mercado atingiu o topo do que ele é capaz de absorver. Por isso, a velocidade de escoamento está diminuindo”, afirma.
Ainda assim, ele observa que é mais fácil viabilizar um imóvel de altíssimo padrão, mesmo considerando o pagamento de outorga onerosa, do que um imóvel voltado à classe média. Isso porque esses custos podem ser incorporados mais facilmente ao preço do apartamento.
Pinheiros é o segundo bairro de São Paulo com mais vendas e lançamentos de imóveis nos últimos 10 anos Foto: Felipe Rau/Estadão
Dinâmica dos bairros
Para Rodger Campos, é difícil dizer se há excesso de oferta, pois o estoque precisa ser analisado de acordo com a velocidade de vendas de cada região e de cada tipo de imóvel.
Porém, ele cita a Vila Leopoldina como um caso emblemático. Em 2023, a região teve baixo desempenho de vendas. No ano seguinte, não lançou nenhum produto, mas conseguiu vender as unidades que estavam em estoque.
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Em 2025, lançou aproximadamente 2.800 unidades, das quais 60% foram vendidas. “Esse é um caso em que há sinais de que o estoque é elevado”, ilustra.
O estudo da Brain mostra que o tempo de escoamento de um lançamento imobiliário sofre variações significativas de acordo com o bairro. Na Barra Funda, por exemplo, um apartamento novo leva cerca de 4,9 meses para ser vendido. Já na Vila Clementino, o prazo chega a 21,1 meses — mais de quatro vezes o registrado na Barra Funda.
Barra Funda é o bairro onde apartamentos novos vendem mais rápido em São Paulo Foto: Fábio Vieira/Estadão
“Os lançamentos da Barra Funda são basicamente Minha Casa, Minha Vida, que têm um tempo de venda bem mais rápido. Quanto maior a participação do MCMV no bairro, menor tende a ser o tempo necessário para vender as unidades em estoque”, diz Araújo.
“Já na Vila Clementino, temos um padrão de imóvel de classe média, que é o segmento com maior dificuldade de vendas”, compara o executivo.
A incorporadora One Innovation, com dois projetos recentes na Vila Clementino, um de 2021 e outro de 2023, relata que o desempenho das vendas é diretamente influenciado pelo perfil do imóvel.
Nos dois empreendimentos, 322 unidades têm entre 24 m² e 33 m² e foram desenhadas para investidores interessados em locação. Segundo a companhia, as vendas foram rápidas e restam apenas sete unidades desse grupo.
“Já as unidades com mais de 80 m² tiveram uma venda mais consultiva, pela complexidade do ticket”, relata o vice-presidente da One Innovation, Paulo Petrin. Ainda assim, ele afirma que todas as 123 unidades foram vendidas.
“No caso dos compactos, a negociação é objetiva, baseada em valor absoluto de entrada e projeção de retorno com aluguel. No perfil de médio padrão, a negociação é focada na experiência de moradia, fluxo de pagamento de longo prazo e diferenciais de projeto”, comenta.
Quantos imóveis estão realmente encalhados?
O levantamento da Brain mostra que os imóveis novos que já estão construídos correspondem a 13,4% dos 117 mil apartamentos em estoque na cidade, segundo a Brain. São 15,6 mil unidades. Já os imóveis novos que estão à venda há mais de 48 meses somam menos de 10 mil unidades, ou menos de 7,6% do estoque. O restante ainda está em construção.
“Não existe excesso de oferta porque ainda tem muito comprador”, afirma Araújo. “Ainda que o número de lançamentos esteja maior do que o número de vendas, os dois índices estão em alta”, comenta. “O estoque aumentou, mas por que os lançamentos cresceram mais rápido. Porém, as vendas também subiram”.
O aumento simultâneo de lançamentos e vendas, segundo o executivo, é impulsionado pelo programa Minha Casa, Minha Vida, responsável pela maior parte dos lançamentos na cidade.
Nos últimos anos, o MCMV passou a responder pela maior parte dos lançamentos na capital. O mercado de estúdios e o alto padrão também apresentam bom desempenho, segundo Araújo. “O segmento com problema é o da classe média. É difícil produzir imóveis entre 60 e 120 metros que caibam no bolso do consumidor”, observa.
As unidades maiores representam uma parcela pequena do estoque atual. Apenas 10,4% dos 117 mil imóveis novos em estoque em São Paulo são de três ou quatro quartos. “É um segmento que quase desapareceu, justamente pela dificuldade de viabilizar”, justifica Araújo, CEO da Brain.
Cenário de imóveis usados
O total de imóveis novos na cidade corresponde a cerca de 25% de todos os imóveis disponíveis no mercado. Dados da Brain indicam que há mais de 300 mil imóveis (novos e usados) à venda na capital paulista. A consultoria afirma que um imóvel usado para ser considerado encalhado precisaria estar no mercado há mais de 12 meses.
A valorização dos aluguéis é outro argumento usado pelos especialistas para contestar a existência de um excesso generalizado de oferta.
De acordo com o último Índice FipeZAP, o aluguel residencial em São Paulo subiu 5,53% nos últimos 12 meses. “Em um ambiente de excesso de oferta, seria esperado que os aluguéis seguissem uma tendência de desinflação”, complementa Campos.
Para Alvaro Marco Coelho da Fonseca, co-CEO da imobiliária Coelho da Fonseca, a dificuldade de venda pode não ser do mercado encalhando, mas da própria concepção do projeto. “Se uma região tem alta demanda para projetos de 150 metros e você constrói um prédio com apartamentos de 500 m², vai reduzir a velocidade de venda. O preço errado também prejudica a venda”, diz.