A vida em condomínio raramente é sossegada, e a locação por aplicativos tem exaltado os ânimos dos vizinhos. A tecnologia possibilitou a locação por meio de apps de celular, com mínima burocracia, fácil pagamento e discutível segurança, ocorrendo choque entre residentes e investidores.
Ambos estão legalmente amparados e dão efetividade à função social da propriedade: servir de residência para pessoas (o morador ao residir e o investidor ao locar para residência e outros).
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reinterpretou o tema dos contratos atípicos de curta estadia, julgando que o proprietário, ao locar desta forma, viola a destinação do imóvel condominial estritamente residencial.
STJ suspendeu todos os processos sobre o tema no Brasil e julgará de forma unificada (repetitivo), pacificando e estabilizando a questão em âmbito nacional Foto: Marcello Casal Jr/Agência Brasil
Central da decisão (REsp 2.121.055/MG) foi a proteção da destinação do condomínio edilício. Se pela sua convenção é estritamente residencial, assim deverá respeitar qualquer condômino quanto ao seu imóvel particular.
Ou seja, não se julgou ilegal que o proprietário coloque seu imóvel no mercado imobiliário por meio de aplicativos, especialmente o Airbnb, em contratos atípicos de curta estadia, porém, ao fazê-lo, ele precisa necessariamente respeitar a destinação do imóvel, verificável pelo ato de instituição do condomínio.
Se absolutamente residencial, não poderá o condômino utilizar a modalidade da curta estadia sem autorização da assembleia. Contudo, se o condomínio já for instituído com a possibilidade de destinação comercial das unidades, poderá desde a posse do bem fazer sua locação com fins lucrativos.
A Corte entendeu que o contrato de curta estadia é atípico, e o meio de disponibilização não altera o contratado. Ou seja, se o locador utiliza aplicativos ou sites para colocar o imóvel a disposição, não desnaturará a natureza jurídica do contrato.
É necessário ponderar sobre a segurança do condomínio residencial, pois ele não é preparado juridicamente ou logisticamente para receber esse volume, principalmente quanto às portarias e ao controle de acesso.
O Código Civil atual exige que se utilize o bem conforme a destinação do condomínio (art. 1.336, IV) e o Projeto de Lei 4/2025 traz alteração que proíbe “hospedagem atípica” (art. 1.336, § 1.º). É plenamente possível que o direito de propriedade do condômino sofra limitação em prol da coletividade.
Após a decisão, o STJ suspendeu todos os processos sobre o tema no Brasil e julgará de forma unificada (repetitivo), pacificando e estabilizando a questão em âmbito nacional.