Prédio no Centro de SP terá retrofit de R$ 80 milhões para tentar competir com Pinheiros e Paulista
Ilion Partners lidera projeto de reforma do prédio corporativo construído na década de 1970; Expectativa é atrair empresas de tecnologia e indústria criativa. Crédito: Reportagem/Imagens: Breno Damascena; Edição: Jefferson Perleberg
O mercado imobiliário de São Paulo avança em direção ao Centro da cidade com projetos de requalificação impulsionados por incentivos públicos e pela transferência da administração estadual para a região. A transformação se reflete na expansão do retrofit, construção de apartamentos menores e maior liquidez, mas não necessariamente em valorização.
Um estudo realizado pela consultoria Real Price, com base em escrituras do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), mostra que os preços dos imóveis negociados na região central de São Paulo subiram 17,4% entre 2021 e 2026, valor abaixo da inflação acumulada no período, de cerca de 30%. Em contrapartida, o número de vendas de unidades dentro do perímetro do Requalifica Centro mais que dobrou.
“A valorização é pontual, em projetos específicos. O estudo mostra que a liquidez dos imóveis no Centro chegou antes da valorização. Tem muita coisa acontecendo que vai mudar a região nos próximos dois ou três anos. Aí sim devemos começar a ver esse movimento de alta nos preços”, explica André Araújo, CEO da Real Price.
Segundo ele, a decisão de compra no Centro hoje passa por uma compensação financeira. “O comprador aceita os problemas urbanos e de segurança da região em troca de um valor por metro quadrado muito atraente e da localização próxima ao trabalho”, comenta. “O incorporador do retrofit compra o prédio abaixo do preço do terreno e pode vender mais barato”, complementa.
A consultoria analisou 112 mil escrituras de oito distritos da subprefeitura da Sé. Os dados mostram que o número de revendas de imóveis dentro do perímetro do Requalifica Centro cresceu 20% a mais do que no entorno de 2 km da região.
O bairro da Sé, por exemplo, registrou um aumento de 130% no número de imóveis vendidos entre 2021 e 2026. O preço do metro quadrado, porém, avançou apenas 5,9% no período. No Bom Retiro, o número de apartamentos vendidos saltou 107% e a valorização imobiliária foi de 22,5%.
Essa liquidez local é impulsionada pelo surgimento de projetos como o Praça Nova São Paulo, projeto liderado pela incorporadora Alfa Realty com 376 unidades no bairro do Bom Retiro.
O empreendimento tem unidades de habitação de interesse social e apartamentos tradicionais de 21 m² a 51 m², com preços que vão de R$ 299 mil a mais de R$ 500 mil. “Desde o lançamento, em abril de 2026, já comercializamos 39,7% das unidades”, diz Eudoxios Anastassiadis, sócio-fundador da Alfa Realty.
O VGV do Praça Nova São Paulo, projeto da Alfa Realty no Bom Retiro, é de R$ 138 milhões Foto: Divulgação
“O Bom Retiro mantém suas raízes e, ao mesmo tempo, começa a assumir um novo papel na dinâmica de São Paulo: o de um lugar onde cada vez mais pessoas podem escolher viver, e não apenas trabalhar ou circular”, acredita o executivo. “Está próximo de eixos de transporte, serviços, gastronomia, equipamentos culturais e áreas verdes”, complementa.
Anastassiadis afirma que o Praça Nova São Paulo registrou uma valorização de 5% no preço das unidades desde o lançamento e que representa uma aposta importante da incorporadora em direção ao segmento econômico. “Um empreendimento não deve se limitar apenas ao terreno em que está construído; ele precisa dialogar com a cidade e contribuir para a valorização da região”.
Valorização imobiliária
Na avaliação de Raphael Guaraná, CEO da imobiliária Jardins&Co, o volume de vendas e os preços não precisam crescer na mesma proporção. “Unidades menores, com valor total mais acessível, podem ampliar o universo de compradores. Ao mesmo tempo, uma oferta abundante e a necessidade de descontos podem limitar a alta dos preços”.
O executivo afirma que o movimento pode ilustrar uma combinação de maior acessibilidade à compra e demanda ainda sensível ao preço. “Para pagar mais, o comprador precisa perceber benefícios concretos e duradouros no imóvel e no entorno”, observa.
A justificativa apresentada pelo levantamento da consultoria Real Price é que o preço anunciado de prédios reformados e lançamentos de estúdios tende a inflar os valores. No entanto, esse não é o preço pago pelo estoque já existente. Além disso, o metro quadrado de um apartamento compacto novo é mais alto.
“Se os preços subiram abaixo da inflação, houve perda de valor real, mas não necessariamente queda nominal”, contrapõe Guaraná. Segundo ele, o retrofit recupera a funcionalidade de um edifício e pode elevar sua atratividade, mas seu efeito sobre a vizinhança depende de escala, ocupação e melhorias urbanas complementares.
Os projetos estimulados pelas iniciativas de requalificação da Prefeitura já somam mais de 5 mil moradias Foto: Tiago Queiroz/Estadão
“Um prédio renovado ainda depende das condições das calçadas, da iluminação, da segurança e dos serviços ao redor”, complementa. “É importante separar projetos previstos, obras concluídas e resultados efetivos na ocupação”.
Transformação do mercado
De acordo com informações da Prefeitura, as iniciativas de retrofit já alcançaram 50 edifícios, dos quais 15 concluíram as obras. O antigo Edifício 7 de Abril é fruto deste ambiente. A incorporadora Metaforma está transformando o prédio comercial construído em 1939 em um complexo com 274 apartamentos.
Serão três torres, duas delas resultados de retrofit de estruturas existentes e uma nova construção. Os apartamentos têm de 35 m² a 130 m² que custavam de R$ 660 mil a R$ 3,6 milhões. Segundo a companhia, agora estão disponíveis apenas os apartamentos que custam de R$ 1,1 milhão a R$ 1,5 milhão.
“É uma região com ampla oferta de restaurantes, atividades culturais e um ambiente de convivência marcado pela diversidade, pela criatividade e pelo senso de comunidade”, comenta Bruno Scacchetti, CEO da incorporadora Metaforma.
O empresário calcula que mais de 12 mil pessoas buscaram informações e demonstraram interesse pelo projeto desde o lançamento. “A região apresenta características favoráveis ao desenvolvimento de projetos de retrofit residencial e à geração de renda imobiliária”, justifica, ao indicar que o potencial de valorização deve ir além dos imóveis residenciais.
“Há sinais consistentes de atratividade também para o segmento comercial, especialmente lojas e estabelecimentos integrados à dinâmica urbana”, diz Scacchetti. “A transformação fortalece a atratividade imobiliária e comercial da região, ampliando seu potencial de ocupação, renda e valorização patrimonial”.
Edifício 7 de Abril, prédio que já abrigou a Companhia Telefônica Brasileira e da Telesp, vai dar lugar ao Basílio 177 Foto: Taba Benedicto/ Estadão
O Basílio 177 é um exemplo da transformação pela qual passa o mercado imobiliário do Centro. A nova oferta residencial passou a ser dominada por unidades pequenas. A fatia de imóveis novos de até 35 m² passou de apenas 7,6% em 2021 para 21,7% em 2025. Ou seja, um em cada cinco imóveis novos na região central de São Paulo são estúdios.
Com essa mudança de perfil, a área média das unidades novas encolheu de 67 m² para 44 m² no mesmo período. Em distritos como República e Bela Vista, os estúdios também já representam 27% das primeiras vendas. Essas unidades chegam ao mercado custando 14,6% mais do que imóveis usados no mesmo local. Já prédios totalmente novos custam 27,3%.
“Os estúdios podem ampliar o número de negócios porque exigem um desembolso total menor. Quando a participação dos estúdios aumenta, muda a composição dos imóveis vendidos. Isso pode alterar as médias da região sem representar valorização ou desvalorização de um imóvel comparável”, observa Guaraná.
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Ele aponta, porém, que é necessário que a compra tenha como resultado a ocupação e que a melhoria dos edifícios seja acompanhada pela melhoria do entorno também. “Isso envolve continuidade na segurança e na manutenção urbana, recuperação de imóveis ociosos, comércio ativo, serviços cotidianos e uma oferta residencial capaz de atender diferentes perfis de moradores”.
“Os sinais mais consistentes seriam redução da vacância, locações estáveis, menor necessidade de descontos e valorização de imóveis comparáveis ao longo do tempo”, explica. “O apartamento compacto pode facilitar a entrada do comprador, mas é a qualidade do bairro que sustenta sua disposição de permanecer e pagar mais ao longo do tempo”.